近日股票配資十大公司，廣州鵬瑞1號一套頂復備案價超56萬元/平方米、其余房源備案均價多在25萬～37萬元/平方米不等的消息引起關注。大家發現，原來公寓價格對廣州房價的影響在加大，而這種趨勢還將進一步深化。根據機構最新發布的統計數據，公寓市場在多年的發展變化后，中心區域的成交量首次超越外圍區域。而隨著公寓大平層產品已占市場供應的六成，對公寓供求價格影響較大，甚至也將對整個市場價格體系產生影響。雖然下半年公寓市場整體供應同比減少，預計在30萬平方米左右，但大平層產品還在持續增加。
上半年中心區公寓供應占比超六成
從市場整體供求行情來看，根據合富大數據，廣州公寓2024年上半年供應量27.8萬m²，同比去年上半年下降8%，環比2023年下半年下降11%?？梢钥吹?，整體供應仍呈下降態勢，但跌幅已趨緩，在低位保持相對穩定。從區域看，上半年中心區域的供應面積比例達61%，其中海珠區占據了近40%的市場份額。從產品類型看，商業大平層公寓的供應量占60%的市場比例。
公寓市場上半年成交26.2萬m²，同比去年上半年下降21%，環比下半年上升2%；成交量持續下降后，今年上半年環比微升站穩，在偏低水平實現供求大致平衡，但考慮到成交量中包含較多滯后簽約類特殊貨量，實際的市場情況可能并不如網簽數據所顯示的那樣樂觀。
從價格來看，上半年廣州公寓整體成交價格33925元/m²，同比上升6%，環比下降4%；大平層產品的市場占比高，使2023年以來的市場保持在3萬元/m²以上的高價區間。
值得關注的是，公寓市場格局正在進一步演變，今年出現中心區域成交量首次超過外圍區域的狀況。數據顯示，中心區和外圍區域成交量同比均出現下降，但外圍區域的下降幅度更為顯著。在公寓市場多年的發展變化后，中心區域的成交量首次超越外圍區域?？紤]到廣州足球公園等項目的滯后網簽數據，中心區域的市場份額優勢實際上更為突出。
下半年中心區仍為公寓主戰場
而從下半年的情況來看，預計廣州公寓市場新貨供應量約31萬m²，較往年有所減少，加上現存貨量，可售總貨量約215萬m²，因此預計下半年中心各區依舊為公寓市場的主戰場。在30萬m²左右的全新貨量中，大平層產品可能接近10萬m²，主要來自琶洲、第二CBD等地段，另外廣州足球公園等“舊盤”在重啟后也將煥新上市。
而從成交走勢來看，上半年成交量有18%來自廣州足球公園的特殊因素的滯后簽約，另外熱盤保利琶洲四季下半年預計將逐漸走向尾盤階段而成交趨緩。因此若缺乏大宗交易支撐，下半年成交量預計低于上半年。不過，預計下半年將有更多的大平層產品進入市場，將進一步加劇該類型產品的競爭格局。
業內人士表示，除了常規的以價換量的流量型路線外，開發商還需要從產品質量、服務水平和社區圈層等方面提升產品力，這可能是實現差異化競爭的關鍵途徑。
商鋪供應量繼續下行，成交量價持續走穩
與中心區成交占比不斷提升的公寓相反，今年廣州商鋪市場的成交則主要集中在外圍區域。雖然中心區域同比上升，而外圍區域下降，但整體而言外圍占比仍高達85%，市場格局未見顯著改變。預計2024年下半年商鋪市場供應量約11.3萬m²，加上未售存量，整體可售貨量約180萬m²。
黃埔、番禺等外圍區域出現多宗大宗交易
今年以來無論是住宅市場還是商業市場，都出現供應量的下降。數據顯示，2024年上半年廣州商鋪的供應量為6.4萬m²，同比下降54%，環比2023年下半年下降27%，整體而言近期供應量逐級下行跡象顯著。上半年供應量來源于65個預售證，平均單預售證貨量不足1000m²。
因此，也影響了成交行情。上半年商鋪市場成交量25.2萬m²，同比去年上半年下降24%，環比下半年持平。值得關注的是，市場有多起大宗交易支撐，半年度成交量維持在25萬m²左右。整體成交均價則為26549元/m²，同比上升18%，環比上升8%；外圍區域項目主導市場基本不變，整體均價雖有小幅變動，但仍未偏離近年2.5萬元/m²左右的“常態化區間”。
從區域來看，商鋪成交集中在外圍區域。黃埔和番禺分別占比在3成左右，其后為增城區，相關區域成交量基本由若干內部大宗交易牽引；而中心區域單區成交量偏低，基本在1萬m²以內。
接下來的幾個月，外圍區域商鋪貨量仍會維持高比例，且從商辦類土地的情況看，綜合體物業（購物中心）整體預售進入市場已較為罕見，從產品結構看下半年預計以社區類配套商鋪為主，具體供應量需視乎住宅推貨節奏。
目前，實體商鋪業態面臨的電商沖擊力度不減、商辦土地市場自持要求增高，與本業態聯系緊密的住宅供應量大概率縮減等因素，均對供需兩端有壓制作用。上半年成交量較多部分來自購物中心業態的若干大宗網簽股票配資十大公司，但這在商鋪市場并非常態。下半年成交結構可能重回單宗規模相對小的普通住宅配套底商為主，購物中心類網簽量預計下降。
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